Lucemburská 49, 130 00, Praha 3, (vchod z ulice Jičínská)

Nový občanský zákoník



Vážení,

Nový občanský zákoník (NOZ), účinný od 1.1.2014, má vliv na právní poměry ve společenství vlastníků. V souvislosti s NOZ došlo především ke zrušení některých právních předpisů, kterými jste se při činnosti společenství vlastníků dosud řídili. Především byl zrušen zákon č. 72/1994 Sb. (bytový zákon), který upravoval fungování společenství vlastníků, vymezení jednotek v budově a společné části domu a pozemku. Dále byl zrušen obchodní zákoník, který upravoval např. vztahy vzniklé ze smluv o dílo na opravy společných částí domu a zák. č. 116/1990 Sb., který upravoval nájmy nebytových prostor. 

Dovolte mi, abychom Vás stručně informovali o některých změnách vyplývajících pro právní poměry a činnosti společenství vlastníků. 

Podle NOZ se na místo dosavadního pojmu „společenství vlastníků jednotek“ používá termín „společenství vlastníků“, tedy namísto dosavadní zkratky SVJ raději budeme používat SV. Postavení SV je podobné jako dosud, jedná se právnickou osobou korporačního typu, svou povahou je SV považováno za svého druhu spolek. Způsobilost SV je v NOZ stále omezena pouze na taková jednání, která souvisí se zajišťováním správy domu a pozemku a pouze v mezích tohoto účelu je SV způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, právně jednat s vlastníky jednotek i se třetími osobami a SV má výslovný zákaz podnikání.

Základní úprava bytového spoluvlastnictví je v NOZ upravena v §§ 1158 – 1222, dále se úprava SV řídí úpravou spolku obsaženou v §§ 214 – 302. NOZ dále upravuje nájemní vztahy k bytům (§ 2201 a násl.) a nově i prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl.), smlouvu o dílo (§ 2586 a násl.) nebo smlouvu příkazní (§ 2430 a násl.). Převody jednotek (kupní a darovací smlouvy) budou prováděny sice podle NOZ, ale s obsahovými náležitostmi zrušeného bytového zákona.

SV budou v případě převodů jednotek, vystavovat svým členům – převodcům jednotek, povinně dle § 1186 NOZ, potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, které přecházejí na nabyvatele převáděné jednotky, případně, že takové dluhy nejsou.

Ohledně rozhodování na schůzích shromáždění zásadně platí, že hlasovací kvóra zůstávají ve výši dle stávajících stanov SV, pouze v případech hlasování o věcech neupravených stanovami, se užijí kvóra dle NOZ (§ 1169, § 1206, § 12014). SV mají nově možnost hlasování per rollam, tedy korespondenční formy hlasování mimo zasedání shromáždění SV.


Úkoly pro společenství vlastníků vyplývající z NOZ:

1) Do 30. 6. 2014 je SV povinno přizpůsobit stav zapsaný v rejstříku společenství vlastníků jednotek stavu požadovanému novým zákonem o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Doplnění zápisu se bude týkat zejména doplnění údajů o fyzických osobách vykonávajících funkci statutárního orgánu o místo faktického bydliště, pokud se liší o místa pobytu, její datum narození a rodné číslo. Ohledně statutárního orgánu, musí být zapsán počet jeho členů dle stanov, stejně tak způsob jednání (dříve se to zapisovalo, poslední dobou nikoliv). Pravděpodobně se bude zapisovat i údaj o kontrolním orgánu, pokud je zřízen.

2) Do 1. 1. 2016 je v NOZ stanovena lhůta pro úpravu názvu SV, který musí nově (vedle označení domu pro který společenství vzniklo) obsahovat slova „společenství vlastníků“ (dosud jen „společenství“). SV musí název změnit a změnu zapsat do rejstříku společenství vlastníků jednotek. S touto změnou to však nebude zase až tak naléhavé, neboť NOZ obsahuje též ustanovení s výjimkou dlouhodobého užívání názvu pro ni příznačného tak, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

3) Do 1. 1. 2017 je v NOZ stanovena lhůta pro úpravu stanov do souladu s NOZ a jejich doručení do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Stanovy musejí obsahovat náležitosti dle § 1200 NOZ a nesmí obsahovat ustanovení, která by byla v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ. Zřejmě budou zejména doplněna práva a povinnosti členů, hlasovací kvóra rozhodování shromáždění vlastníků, statutární orgán (předseda), pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.

V případě změn stanov je zapotřebí pamatovat na to, že dle NOZ budou změny stanov podléhat schválení ve formě notářského zápisu.

Veškeré změny, které budou SV měnit v rejstříku společenství vlastníků jednotek, nejsou nadále osvobozeny od soudního poplatku, který činí 2.000,-Kč. Při každé změně je zapotřebí pamatovat i na povinné zakládání stanov (jejich změn) do sbírky listin.

Člen voleného orgánu je povinen ve smyslu § 159 NOZ vykonávat svou funkci „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí“. Porušení povinnosti loajality bude v praxi typicky představovat situace, kdy člen voleného orgánu získá na úkor SVJ vlastní prospěch. Za nedbalý výkon funkce NOZ považuje i stav, kdy člen voleného orgánu po zvolení zjistí, „že není péče řádného hospodáře schopen a nevyvodí z toho pro sebe důsledky“. Protože NOZ hovoří o funkci voleného orgánu, tato povinnost se vztahuje nejen na odpovědnost členů výboru nebo předsedy, ale i členů kontrolní komise.

Novinkou je dle NOZ možnost, aby mohl být zvolen členem statutárního orgánu i nevlastník jednotky a to dokonce i v případě výkonu funkce předsedy SV (dříve pověřený vlastník). Toto nepochybně uvítají SV, které se potýkají s problémem získání vlastníků pro činnost ve výboru.

LBD Praha 3 jako správcovská firma, Vám v souvislosti se změnami vyvolanými NOZ bude nápomocno k potřebným změnám a též nabídne za výhodných podmínek profesionální výkon funkce předsedy.

Na našich internetových stránkách naleznete první dva dokumenty, které se SV týkají, a to vzor smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a příklad stanov. V blízké době zde taktéž naleznete materiál popisující fungování SV podle z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.



Příklad stanov  zde: (Word) 

Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání  zde: (Word) 


Klientská
zóna
  Havarijní služba     LBD Praha 3      tel: 226 227 277         

Nově je od 1.8.2016 havarijní služba zajišťována naším smluvním partnerem firmou...


   Více 



Kamerové systémy v bytových domech. 

      


Dovolujeme si Vás informovat o nových zásadách instalace kamerových systémů se záznamem.

  Více 




Průkazy energetické  náročnosti budovy, změna od července 2015    


Zajišťujeme průkazy energetické náročnosti budov včetně dodání technických podkladů.

        Více