Historie:
Airbnb je webová služba zprostředkující pronájem ubytování. Jedná se o americkou firmu, která funguje od roku 2008. Název Airbnb znamená bed and breakfast, což zpočátku charakterizovalo záměr zakladatelů této služby, zajistit si příjmy na zaplacení nájmu tak, že hostu na přespání v bytě pronajali svou matraci a udělali mu snídani.
Současnost:
V roce 2019 bylo v nabídce Airbnb v Praze již 14000 bytů. V Praze 1 je takto nabízen každý druhý byt. Při soužití v domech s poskytovatelem této služby vznikají konflikty. Vlivem Covidu 19 došlo k dočasnému poklesu nabídek.
Právní předpisy:
Na službu Airbnb zákonodárce musel reagovat změnou některých předpisů:
Občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.)
V § 1177 je nově uvedeno, že „Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovědná za správu domu“) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.“
Z textu tedy vyplývá, že se nehlásí osoby ubytované na dobu pouze přechodnou.
V § 1178 je nově uvedeno, že „(1) Osoba odpovědná za správu domu vede seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání, v rozsahu stanoveném v § 1177.“
Z textu tedy vyplývá, že statutární orgán SVJ v seznamu vlastníků a osob, kterým přenechal vlastník byt k užívání, se neuvádění osoby, které se nemusejí ve smyslu § 1177 hlásit, tj. osoby ubytované na dobu jen přechodnou.
V § 1182 je nově uvedeno, že „(3) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.“
Z textu tedy vyplývá, že vlastník jednotky provozující Airbnb by měl statutárnímu orgánu SVJ ohlásit toto podnikání.
Zákon o službách (zák. č. 67/2013 Sb.)
<V § 2 Vymezení pojmů je v písm. g) nově uvedeno, že osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou „3. osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.“
Z textu tedy vyplývá, se započítávající i osoby v případě, že byt je užíván k jinému účelu nežli k zajištění bytových potřeb, tj. např. ke krátkodobému ubytování přes Airbnb.
Soudní a správní řízení:
<Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze čj. 6 Cmo 86/2020 z 11/2021, ve věci navrhovatele S., za účasti SVJ pro dům S., k odvolání proti rozhodnutí soudu I. stupně, kterým bylo rozhodnuto o zamítnutí návrhu na vyslovení neplatnosti stanov, přijatých shromážděním účastníka v roce 2017, došlo ke změně prvoinstančního rozhodnutí tak, že nejde o rozhodnutí Shromáždění účastníka.
SVJ na shromáždění schválilo úpravu stanov tak, že k využívání jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu je třeba souhlasu všech členů společenství. Člen SVJ napadl rozhodnutí shromáždění a domáhal se jeho zrušení, soud I. stupně žalobu zamítl (tj. shledal přijatý text stanov v daném případě za souladný s právním pořádkem ČR) odvolací soud měl na věc jiný názor a rozhodnutí soudu I, stupně změnil.
Hl. m. Praha, Magistrát, Odbor stavebního řádu, vydal v 07/2021 rozhodnutí, kterým zamítl odvolání S. proti rozhodnutí, kterým Úřad MČ Praha 1, stavební úřad, uznal odvolatele vinným ze spáchání přestupku podle ustanovení § 178 odst. 1 písm. g) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), tím, že poskytoval v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí v bytové jednotce bytovém domě ubytovací služby, a kterým byla odvolateli za tento přestupek uložena pokuta ve výši 20000,- Kč.
Správní orgán konstatoval, došlo k porušení stavebního zákona tím, že byt namísto užívání k bydlení byl využíván ke krátkodobému ubytování. Dospěl k závěru, že veřejným zájmem je např. zájem na ochraně životů před nebezpečím požáru. Konstatoval, že ubytovací zařízení a bytové domy jsou jasně odlišeny co do stupně požární ochrany. U krátkodobého ubytování ve většině bytů v činžovním domě, může počet ubytovaných dosáhnout limitů pro zvýšenou požární ochranu.
Dále definoval bydlení a ubytování.
Bydlení je uspokojování základní sociální potřeby člověka ohledně pocitu bezpečí, soukromí, odpočinku, znalosti prostředí, sociálních vazeb. Z toho také vyplývá způsob, jaký se takto bydlící chová ke svému okolí, ke stavbě, ve které bydlí, jakým způsobem uspokojuje své potřeby a tím modeluje strukturu služeb ve svém okolí, jaké požadavky má na veřejnou infrastrukturu apod. Proto velká města tak akcentují potřebu zachování bydlení ve svých centrech. Hlavní město Praha není výjimkou, jak je uvedeno výše.
Ubytování naproti tomu slouží jako přechodné místo pobytu, ať už dlouhodobě nebo krátkodobě, nevytváří sociální prostředí a jeho účelem je uspokojování ekonomických potřeb pronajímatele, nikoliv sociálních potřeb bydlícího. Jedná se vždy o provizorium, ať už jakékoliv kategorie. Aniž by bylo potřeba přesné zákonné definice, jedná se o prostý rozdíl mezi domovem a hotelem
Užitečné weby:
Velmi pěkně se se problematice Airbnb věnuje web: chcisevkliduvyspat.cz. Tento web vznikl ve spolupráci s MČ Praha 1 a VPVC si kladou za cíl řešit problematiku krátkodobého ubytování v bytech a další témata související s vylidňováním centra Prahy a hledají cesty zejména ke kvalitnímu systému kontroly a vymahatelnosti. Hlavním zájmem je, aby bylo zaručeno právo občanů v klidu bydlet ve svých bytech. Obsahuje i konkrétní návody, jak se zachovat v různých situacích vyvolaných ubytovanými hosty v bytových domech.
V Praze dne 8.2.2022
zpracoval: Mgr. Václav Vodrášek, advokát