Vážení klienti,
S účinností od 1.7.2020 dochází ke změně občanského zákoníku v části upravující předkupní právo.
Současné předkupní právo, tak jak ho známe od změny občanského zákoníku (dále jen OZ) účinné od 1.1.2018, působí potíže při převodech spoluvlastnických podílů na nemovitostech, zejména na jednotkách nebo pozemcích ve spoluvlastnictví více osob. Především se jedná o jednotky zahrnující hromadné garáže, které byly takto vymezeny nebo v případě nebytových prostor získaných do spoluvlastnictví původních členů družstva při privatizaci majetku.
(Předkupní právo jako takové je dosud upraveno v ust. §§ 2140 – 2149 OZ. Oprávněný z předkupního práva je předkupník, povinný, resp. zřizovatel z předkupního práva (typicky tedy vlastník nemovitosti) je označován jako dlužník nebo prodávající a ten, kdo má zájem od povinného z předkupního práva nemovitost koupit se pak označuje jako koupěchtivý. OZ v ustanovení § 2143 stanoví: „Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“ To znamená, že aby nabídka k uplatnění předkupního práva byla platná a účinná, je možno ji učinit až po uzavření kupní (či jiné) smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým. Od té chvíle teprve začne běžet předkupníkovi tříměsíční lhůta k uplatnění předkupního práva (§ 2148 odst. 1 OZ). Neuplatní-li předkupník své předkupní právo v této lhůtě, zaniká mu (en pro tento obchodní případ). Výjimky tvoří pouze převody mezi osobami blízkými a některé další. V případě, že prodávající neučiní předkupníkovi nabídku na uplatnění předkupního práva, má předkupník právo domáhat se vůči koupěchtivému (nyní již v pozici právního nástupce povinného z předkupního práva), který spoluvlastnický podíl k nemovité věci nabyl, aby mu nemovitou věc, resp. podíl k ní za příslušnou úplatu převedl. Předkupník může své právo uplatnit v obecné promlčecí době 3 let.
Nová úprava předkupního práva znamená pro spoluvlastníky značnou úlevu, neboť se vrací do předchozí podoby účinné od přijetí nového OZ. Nově OZ v § 1124 stanoví: „Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo..“ Případy předkupního práva se tak omezují pouze na situace, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (tj. např. dědění). Takové předkupní právo je však omezeno pouze dobou šesti měsíců ode dne vzniku takového spoluvlastnictví, pak zaniká.
V případě nabytí majetku koupí nebo darem tak žádné předkupní právo nevzniká a spoluvlastnický podíl lze prodat, aniž byste museli nabízet svůj podíl ostatním spoluvlastníkům jako dosud (v případě dědění musíte počkat šest měsíců, neboť v té době předkupní právo existuje).
Musíte však s prodejem vydržet až do 1.7.2020, neboť do té doby stále platí současné předkupní právo.
V Praze dne 4.5.2020
zpracoval: Mgr. Václav Vodrášek, advokát